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全生命周期项目管理概念——商埸设计及改装 陈旭明 (香港测量师协会)

作者:发表时间:2006-1-5 查看次数:14767

  • 全生命周期项目管理概念

                               ——商埸设计及改装

    陈旭明  (香港测量师协会)

     


    (1)    全生命周期项目管理概念

    —项目管理包含甚么?

    所有建筑项目的发展计划,都必须拥有良好及完善的项目管理,从而在质量、时间及经济效益上达到预算的成果。项目管理要在建筑策划前开始,当中包含前期工作的深入市场研究,来决定物业的性质及定位等,再决定项目设计的外观,内部间格及设施,环境规划等。在施工时则须监控施工期、质量及建筑成本,以达到预期效果。优良的项目管理亦包含在物业发展完成后的经营管理及市埸策略,物业管理及招商管理等,上述各环节均是项目管理成功的主要完素,缺一不可。

    —甚么是「全生命周期项目管理」?

    所谓「全生命周期项目管理」,正如上述所说,就是物业发展项目由最初策划、兴建、完成及至使用阶段的管理概念。其实一个物业的生命周期可比喻为人生,随着年龄成长及环境转变,在不同的阶段必须作出相应的改变,才可得到成功及回报。物业的生命周期跟物业本身的经济价值有着直接的关系。随着市场的转变,技术及知识水平的进步,各地方的经济转营等因素,物业在落成及经过一段时间使用后,其经济价值便会随着上述因素的改变而减少。比方说,在香港由于经济转形的关系,大部份厂家北上设厂而导至大量厂厦空置,这些工厂大厦的生命周期便随着其经济价值减少而提早终结。「全生命周期项目管理」透过适当的改变用途及加改建工程可以迎合市场需求,使物业大幅增值,展开另一个生命周期。优质的「全生命周期项目管理」甚至可使物业得到多个生命周期,使物业「重生」及在不同阶段提升其经济价值。

    另外,在项目策划的阶段,便须为楼宇日后的运作及保养开支打算,以求获得最佳的「成本效益」及「风险保障」。

    (2)   商场设计需要「全生命周期项目管理」吗?

    物业大致可分为「自用」及「商业」用途两个种类。「自用」物业例如住宅及办公室等,其经济价值较少受到市埸及用家转变影响,此等物业只须得到适当的保养及维修,其物业价值便可得以保持。「商业用途」的物业例如商埸或商铺等,则十分容易受市埸转变影响其价值,因此在物业发展策划的时侯,商场设计便需要引入「全生命周期项目管理概念」,使物业本身在最初的设计具有适当的弹性,迎合将来不同市场需求及作出相应改变。

    (3)    如何将「全生命周期项目管理」应用在商埸的设计及改装上?

    首先在建筑策划阶段,商埸设计无论在内部间格,用料、结构、楼宇设施装备、停车埸设施等必须要富有弹性的设计概念,以迎合将来市场的各种需求及减少对将来改装工程的各种技术性限制。在改装设计阶段,必须就消费者及租客的市场策略上作出详细研究,从而使商埸经改装后,无论在主题、商铺面积、铺位种类分布、人流控制、用料设计等、均能迎合潮流及市场所需,提升租金及商场价值。

    (4)    有甚么「限制」?

    商埸改装的「限制」主要有下列各点:

    (一)    法例的修改

    旧有商埸在建筑兴建时所跟从的法例标准例如走火及防火等规范,与现有的法例有所差别,在改装加建时可能出现困难。

    (二)    商埸原有设计的限制

    商埸原有的设计,包括其结构、间格等可能影响将来改装的可行性。

    (三)    地契文件的限制

    改装工程可能涉及违反地契文件中个别条款,必须得到有关的地政部门批准或补地价方可进行。

    (四)    商户租约限制

    改装工程可能因商铺不同的租约期而需要分阶段进行。

    (5)    实例研究(照片略)

    (一)    旺角计算机中心

    (二)    先达广埸 / 国美电器

    (三)    利舞台

    (四)    蔡澜美食坊

    (五)    东汇商埸

     

     

     

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